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Aktuelles

Mietrechtsänderung 2018/2019: Das sind die Neuerungen

Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat der Mietrechtsänderung zugestimmt. Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist endgültig beschlossene Sache. Nun steht jetzt nur noch die Verkündung im Bundesgesetzblatt aus.Wenn dies noch im Dezember stattfindet, treten die Mietrechtsänderungen am ersten Tag des Monats in Kraft, der auf die Verkündung im Bundesgesetzblatt folgt, mithin also ab 1.1.2019. Sofern sich die Verkündung über den Jahreswechsel hinaus verzögert, verschiebt sich das Inkrafttreten entsprechend.Folgende Änderungen am Mietrecht sind nun beschlossen:

Modernisierungsumlage: nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Modernisierungskosten können künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.

Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter in Zukunft 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete

Vermieter sind künftig verpflichtet, einem Mieter vor Abschluß des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sind künftig verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen. Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.

Vereinfachte Rüge

Zudem ist es für Mieter künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muß, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muß der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus. Es bleibt aber dabei, daß der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, daß der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allg. Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen. Zudem stellt das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietspiegel

Bisher werden qualifizierte Mietspiegel ermittelt, indem Abschlußmieten und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre ermittelt wurden. Durch die Änderung wird der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre verlängert.

Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken

Im Zuge der Ausschußberatung neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein. Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen werden.

 

Sonstige Änderungen

Sonder-AfA soll Mietwohnungsbau ankurbeln

Bauherren, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag stellen, profitieren von der Sonder-AfA. Zusätzlich zu der Möglichkeit, 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Kosten steuerlich abzuschreiben, können vier Jahre lang weitere fünf Prozent abgeschrieben werden. Gefördert werden neben dem Neubau auch Dachaufstockungen, der Dachausbau oder die Umwidmung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen. Abschreibungsfähig sind aber keine Luxuswohnungen, sondern nur bezahlbarer Wohnraum: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, geht leer aus und absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Mindestlöhne steigen

Nicht nur der normale Mindestlohn steigt 2019 von 8,84 Euro auf 9,19 Euro pro Stunde. Auch manche Handwerker können sich ab Januar über eine vollere Lohntüte freuen, denn auch branchenspezifische Mindestlöhne steigen: Dachdecker erhalten zum Beispiel ab 1. Januar mindestens 13,20 Euro statt 12,90 Euro pro Stunde, Elektriker mindestens 11,40 Euro statt 10,95 Euro. Da Handwerker gestiegene Kosten üblicherweise ihren Kunden in Rechnung stellen, dürften Immobilieneigentümer mit höheren Preisen rechnen.

 

Weitere (geplante) Änderung für 2019

Neue Grundsteuer-Regelung?

Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, daß die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber aufgetragen, spätestens bis Ende 2019 eine Neuregelung zu treffen. Die alten Regelungen können aber während einer Übergangsfrist von fünf Jahren noch in Kraft bleiben. Dennoch ist der Gesetzgeber unter Zugzwang und wird wohl 2019 eine umfassende Neuregelung beschließen.

Wie diese aussieht, steht allerdings noch nicht fest.

Bisher galt grundsätzlich schon immer, daß die Grundsteuer zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks gehört und somit, gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV), den Betriebskosten zuzurechnen und auf den Mieter umzulegen ist. Wenn es nach der SPD geht, nicht mehr lange, denn Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) rüttelt an dieser jahrzehntelangen Praxis und will die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abschaffen. Selbiges hatten zuvor die SPD-Fraktionsvorsitzenden von Bund und Ländern bei einer Klausur beschlossen.

Hintergrund des Vorstoßes ist die Grundsteuer-Reform, an der Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) derzeit arbeitet, um Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umzusetzen. Die Verfassungsrichter hatten veraltete Bemessungsgrundlagen bei der Grundsteuer moniert. Der von Scholz favorisierte Vorschlag sieht vor, daß künftig die Grundsteuer individuell berechnet und dabei der Wert des Grundstücks, der Gebäude und die Nettokaltmiete berücksichtigt wird. Um eine Mehrbelastung von Mietern durch die Reform zu vermeiden, will die SPD die Umlagefähigkeit der Grundsteuer kippen.

GdW und IVD lehnen Vorschlag ab

GdW-Präsident Axel Gedaschko bezeichnete die Pläne als „Stück aus dem politischen Tollhaus“. Mit der Streichung von Umlagemöglichkeiten gingen letztlich die Vergleichsmieten in die Höhe, was allen Mietern schade. Statt einer Streichung der Umlagefähigkeit müsse bei der Grundsteuerreform ein Modell gefunden werden, das aufkommensneutral sei und nicht zu Mehrbelastungen auf allen Seiten führe.

Auch der Immobilienverband IVD warnte davor, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Der Verband befürchtet, daß die Gemeinden die Hebesätze großzügig erhöhen, wenn sie auf die Mieter keine Rücksicht mehr nehmen müßten. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer würde die Rentabilität vieler Immobilieninvestitionen in Frage stellen. Die Folge wären geringere Investitionen in energetische Modernisierungen und den Neubau. Mieter und Wohnungssuchende wären letztlich die Leidtragenden, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

Mieterbund befürwortet SPD-Pläne

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hingegen begrüßt die Vorschläge. Die Grundsteuer sei eine Eigentumssteuer müsse daher von den Hauseigentümern bezahlt werden, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen. Index- oder Staffelmietverträge können einem Vermieter in manchen Fällen langfristig zu Mieten über dem ortsüblichen Niveau verhelfen.

 

Indexmiete

Bei der Indexmiete besteht der große Vorteil darin, dass sich die Mietentwicklung nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Bei Indexmietverträgen muss in den entsprechenden Gebieten nur die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen, so dass bei den zukünftigen Erhöhungsschritten die Mietpreisbremse nicht weiter beachtet werden muss. Da sich die Indexmiete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an dem Verbraucherpreisindex, kann die Miete letztendlich dauerhaft höher liegen, falls der Index im Laufe der Zeit stärker steigen sollte als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ein Indexmietvertrag kann allerdings auch nachteilig für den Vermieter sein. Das ist dann der Fall, wenn die ortsüblichen Mieten deutlich stärker steigen als die Lebenshaltungskosten.

Rechenbeispiel:

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietwohnung liegt bei 500 Euro. Maximal kann der Vermieter bei der Neuvermietung also 550 Euro verlangen (500 Euro plus 10 Prozent). Die ortsübliche Miete steigt im Folgejahr allerdings nicht. Der Preisindex des statistischen Bundesamtes weist im selben Zeitraum eine Steigerung um zwei Prozent auf. Der Vermieter darf die Miete um diesen Wert erhöhen, und liegt dann mit 561 Euro elf Euro über der Miete, die laut Mietpreisbremse selbst bei einer Neuvermietung gerade noch zulässig wäre. Ein Vermieter, der auf eine Indexierung im Mietvertrag verzichtet, hat diesen Vorteil nicht. Verlangt er im obigen Beispiel bei der Neuvermietung 550 Euro, so muss er mit einer Mieterhöhung so lange warten, bis die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen bei mehr als 550 Euro liegen. Denn laut Gesetz darf er bei einem laufenden Mietverhältnis die Miete maximal auf den Wert der ortsüblichen Miete erhöhen.

 

Staffelmiete

Bei Staffelmietverträgen wird die Miete für bestimmte, mindestens ein Jahr lange Zeiträume in unterschiedlicher Höhe im Vorfeld schriftlich vereinbart. Die jeweils neu zu zahlende Miete muss als konkreter Geldbetrag angegeben werden, auch der Zeitpunkt der Mieterhöhung muss genau bestimmt werden. Ein Staffelmietvertrag kann für ein paar Jahre, aber auch auf unbefristete Dauer geschlossen werden.

Ein Vorteil für den Vermieter ergibt sich schon daraus, dass für die Staffelmiete die Kappungsgrenze nicht gilt. Bei einem herkömmlichen Mietvertrag darf der Vermieter die Miete nämlich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Die Staffelmiete aber wird nach oben nur durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch begrenzt (bei Wohnungsknappheit und wenn die verlangte Miete 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt).

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt für die Staffelmiete: Sowohl die Ausgangsmiete als auch die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, d.h. die jeweiligen Staffeln dürfen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Weil der Vermieter aber nicht wissen kann, wie stark die Mieten künftig steigen werden, kann er recht große jährliche Staffelschritte ansetzen. Ziehen die ortsüblichen Mieten künftig kaum oder gar nicht an, könnte es sein, dass die vereinbarte Staffelmiete irgendwann die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent überschreitet. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist das laut Gesetz unzulässig. In solchen Fällen ist aber nicht die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.

Rechenbeispiel:

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt bei 500 Euro. Sie wird für 550 Euro vermietet (500 Euro plus 10 Prozent). Im Staffelmietvertrag wird vereinbart, dass die Miete nach einem Jahr um 20 Euro steigen soll, also von 550 auf 570 Euro. Tatsächlich steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um zwei Prozent: Von 500 auf 510 Euro. Die Folge: obwohl vertraglich vereinbart, steigt die Staffelmiete nicht auf 570 Euro, denn damit läge sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings kann der Vermieter den Teil der Staffelmieterhöhung geltend machen, der die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 510 Euro plus 10 Prozent = 561 Euro.

Gesetzliche Regelung

Mit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) seit 1. Juni 2015 gilt bei der Bezahlung der Maklerprovision das so genannte Bestellerprinzip, d. h. bei der Mietwohnungsvermittlung wird die Maklerhonorierung in fast allen Fällen vom Mieter auf den Vermieter übertragen. Ziel ist es, dass derjenige, der den Vermittler bestellt und beauftragt, also in der Regel der Vermieter, diesen auch bezahlt.

Die maximale Höhe der Maklerprovision bleibt dabei unberührt. Sie darf zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 Prozent) nicht übersteigen. Weiterhin gültig bleibt auch die Praxis, dass die Provision erst bei erfolgreicher Tätigkeit, also nach Unterzeichnung des Mietvertrags, verdient ist.

Diese Courtageübernahme gilt allerdings nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen, nicht bei der Vermarktung von Kaufobjekten oder bei Vermietung von Gewerbeflächen.

Es gibt aber auch den Fall, dass ein Mieter einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt. Findet der Makler für ihn eine neue Wohnung, die vorher noch nicht im Internet oder in Zeitungen angeboten wurde, und unterzeichnet der Interessent daraufhin einen Mietvertrag, muss er auch den Makler bezahlen. Vorausgesetzt Suchender und Makler haben vorab einen Suchauftrag geschlossen, in dem sich der Interessent verpflichtet, seinen Dienstleister bei Erfolg zu bezahlen.

Allerdings gibt es zwei praktische Probleme, die es dem Makler fast unmöglich machen, für Mietinteressenten auf Wohnungssuche zu gehen: Zum einen ist es für den Makler schwierig, vakante Mietwohnungen zu finden, die noch nicht auf dem Markt angeboten werden. Zum anderen passt dem Suchenden erfahrungsgemäß nicht jede offerierte Wohnung auf Anhieb (im Schnitt besichtigt jeder acht Wohnungen, bevor die Richtige dabei ist). Schlägt der Mieter eine vom Makler gefundene Wohnung jedoch aus, darf der Vermittler/Makler diese nicht weiterhin als eine für den Mieter provisionspflichtige Immobilie anbieten, denn er hat sie ja bereits am Markt offeriert!