Aktuelles
Das Jahr 2025 bringt eine Reihe bedeutender Neuerungen für Immobilienbesitzer mit sich. Themen wie die Grundsteuerreform, die Einführung von Smart Metern, dynamische Stromtarife, Änderungen bei der Einspeisevergütung, der steigende CO₂-Preis und neue Vorgaben für Kaminöfen stehen im Fokus. Im Folgenden werden die wichtigsten Änderungen detailliert erläutert.
Grundsteuerreform
Die Grundsteuerreform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und bringt umfassende Änderungen bei der Berechnung der Grundsteuer. Hintergrund der Reform ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (1935 in Ostdeutschland, 1964 in Westdeutschland) als ungerecht und verfassungswidrig eingestuft hatte. Das neue Ertragswertverfahren berücksichtigt nun folgende Kriterien:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart und Baujahr
- Wohnfläche
- Lage
Insbesondere Immobilien in gefragten Lagen könnten durch die Reform eine höhere Steuerlast tragen, während ländliche oder strukturschwache Gebiete tendenziell profitieren.
Smart Meter werden verpflichtend
Ab 2025 sind digitale Stromzähler für Haushalte mit einem Verbrauch über 6.000 kWh, Solaranlagen mit mehr als 7 kW Leistung sowie steuerbaren Geräten wie Wärmepumpen oder E-Auto-Wallboxen Pflicht. Diese Geräte ermöglichen eine präzisere Abrechnung und erleichtern die Nutzung dynamischer Stromtarife.
Der Einbau und Betrieb eines Smart Meters können jedoch zusätzliche Kosten verursachen:
- Verbrauch zwischen 6.000 und 10.000 kWh: 40 € jährlich (statt bisher 20 €).
- Freiwillige Installation: Einmalige Kosten von bis zu 100 € sowie jährliche Gebühren von bis zu 30 €.
Dynamische Stromtarife
Ab 2025 müssen alle Stromanbieter dynamische Tarife anbieten. Diese orientieren sich an den Strompreisen an der Börse, die je nach Tageszeit schwanken. Kunden mit einem Smart Meter können hiervon profitieren, indem sie z. B. Geräte wie Waschmaschinen oder E-Autos zu günstigen Zeiten betreiben. Ohne Smart Meter sind solche Einsparungen geringer.
Einspeisevergütung für PV-Strom
Eine geplante Reform der Einspeisevergütung sieht vor, dass Betreiber neuer Photovoltaikanlagen ab 2025 keine Vergütung mehr erhalten, wenn der Strompreis an der Börse negativ ist. Ziel ist es, den Bundeshaushalt zu entlasten und Netzüberlastungen zu vermeiden.
Betreiber bestehender Anlagen behalten ihre fixen Vergütungssätze, auch bei negativen Preisen. Für neue Anlagen sinkt jedoch die Rentabilität, was den Eigenverbrauch und die Nutzung von Batteriespeichern attraktiver macht.
Steigender CO₂-Preis
Der CO₂-Preis für fossile Brennstoffe steigt 2025 von 45 auf 55 Euro pro Tonne. Dies verteuert:
- Heizkosten: Ein typisches Einfamilienhaus (20.000 kWh/Jahr) verursacht Mehrkosten von etwa 263 € (Gasheizung) bzw. 349 € (Ölheizung).
- Treibstoffkosten: Benzin und Diesel werden ebenfalls teurer.
Mieter werden durch eine gesetzliche Regelung entlastet, die Vermieter verpflichtet, sich anteilig an den CO₂-Kosten zu beteiligen.
Strengere Vorschriften für Kamin- und Holzöfen
Kamin- und Holzöfen, die zwischen 1995 und 2010 zugelassen wurden, müssen ab 2025 strengere Emissionsgrenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid erfüllen. Geräte, die diese Werte nicht einhalten, müssen nachgerüstet oder stillgelegt werden.
- Feinstaubgrenze: Max. 0,15 g/m³
- Kohlenmonoxidgrenze: Max. 4 g/m³
Wer die Vorgaben ignoriert, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 €. Offene Kamine sind von der Regelung ausgenommen.
Ende der Förderung für barrierefreies Umbauen
Die Bundesregierung plant, die KfW-Förderung für altersgerechtes Umbauen ab 2025 einzustellen. Während Antragsteller bis 2023 noch 5.000 € und 2024 nur noch 2.500 € Zuschuss erhielten, sollen ab 2025 keine neuen Anträge mehr möglich sein. Bereits zugesagte Förderungen bleiben erhalten.
Die Grundsteuerreform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und bringt umfassende Änderungen bei der Berechnung der Grundsteuer. Hintergrund der Reform ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (1935 in Ostdeutschland, 1964 in Westdeutschland) als ungerecht und verfassungswidrig eingestuft hatte. Das neue Ertragswertverfahren berücksichtigt nun folgende Kriterien:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart und Baujahr
- Wohnfläche
- Lage
Insbesondere Immobilien in gefragten Lagen könnten durch die Reform eine höhere Steuerlast tragen, während ländliche oder strukturschwache Gebiete tendenziell profitieren.
Berechnung der Grundsteuer ab 2025
Die Grundsteuer wird künftig nach der Formel berechnet:
Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Die Steuermesszahl wurde gesenkt, um den Wertzuwachs seit den 1930er bzw. 1960er Jahren auszugleichen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt diese ab 2025 nur noch 0,31 ‰ statt der bisherigen 3,5 ‰. Die Höhe der tatsächlichen Steuerlast hängt jedoch stark von den Hebesätzen der Kommunen ab. Kommunen mit hohen oder unveränderten Hebesätzen könnten die Steuerlast deutlich steigern.
Beispielrechnung
Ein Einfamilienhaus in Düsseldorf mit einem Immobilienwert von 450.000 Euro und einer Wohnfläche von 120 m² könnte je nach Hebesatz folgende Grundsteuerbelastung haben:
- Aktuell: 394,24 €
- Ab 2025 (Hebesatz 440 %): 673,20 €
- Ab 2025 (Hebesatz 300 %): 459 €
- Ab 2025 (Hebesatz 250 %): 382,50 €
Die Grundsteuerbescheide werden voraussichtlich im vierten Quartal 2025 verschickt.
Modernisierungsumlage
Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt bundesweit und nicht nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung
Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, daß der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt künftig eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
Mietpreisbremse
Vermieter sind verpflichtet, einem Mieter vor Abschluß des Mietvertrages unaufgefordert schriftlich Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sind verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen. Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen
Vereinfachte Rüge
Zudem ist es für Mieter einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Hierfür reicht eine einfache Rüge, ohne Angabe der Tatsachen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muß der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus. Es bleibt aber dabei, daß der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Mietspiegel
Zur Ermitttlung der Miethöhe werden zukünftig qualifizierte Mietspiegel herangezogen, denen ein Betrachtungszeitraum für Abschlußmieten und Mieterhöhungen der vergangenen sechs Jahre zu Grunde liegt.
Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Solche Mietverhältnisse sind nicht ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen werden.
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen. Index- oder Staffelmietverträge können einem Vermieter in manchen Fällen langfristig zu Mieten über dem ortsüblichen Niveau verhelfen.
Indexmiete
Bei der Indexmiete besteht der große Vorteil darin, dass sich die Mietentwicklung nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
Bei Indexmietverträgen muss in den entsprechenden Gebieten nur die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen, so dass bei den zukünftigen Erhöhungsschritten die Mietpreisbremse nicht weiter beachtet werden muss. Da sich die Indexmiete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an dem Verbraucherpreisindex, kann die Miete letztendlich dauerhaft höher liegen, falls der Index im Laufe der Zeit stärker steigen sollte als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Ein Indexmietvertrag kann allerdings auch nachteilig für den Vermieter sein. Das ist dann der Fall, wenn die ortsüblichen Mieten deutlich stärker steigen als die Lebenshaltungskosten.
Rechenbeispiel:
Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietwohnung liegt bei 500 Euro. Maximal kann der Vermieter bei der Neuvermietung also 550 Euro verlangen (500 Euro plus 10 Prozent). Die ortsübliche Miete steigt im Folgejahr allerdings nicht. Der Preisindex des statistischen Bundesamtes weist im selben Zeitraum eine Steigerung um zwei Prozent auf. Der Vermieter darf die Miete um diesen Wert erhöhen, und liegt dann mit 561 Euro elf Euro über der Miete, die laut Mietpreisbremse selbst bei einer Neuvermietung gerade noch zulässig wäre. Ein Vermieter, der auf eine Indexierung im Mietvertrag verzichtet, hat diesen Vorteil nicht. Verlangt er im obigen Beispiel bei der Neuvermietung 550 Euro, so muss er mit einer Mieterhöhung so lange warten, bis die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen bei mehr als 550 Euro liegen. Denn laut Gesetz darf er bei einem laufenden Mietverhältnis die Miete maximal auf den Wert der ortsüblichen Miete erhöhen.
Staffelmiete
Bei Staffelmietverträgen wird die Miete für bestimmte, mindestens ein Jahr lange Zeiträume in unterschiedlicher Höhe im Vorfeld schriftlich vereinbart. Die jeweils neu zu zahlende Miete muss als konkreter Geldbetrag angegeben werden, auch der Zeitpunkt der Mieterhöhung muss genau bestimmt werden. Ein Staffelmietvertrag kann für ein paar Jahre, aber auch auf unbefristete Dauer geschlossen werden.
Ein Vorteil für den Vermieter ergibt sich schon daraus, dass für die Staffelmiete die Kappungsgrenze nicht gilt. Bei einem herkömmlichen Mietvertrag darf der Vermieter die Miete nämlich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Die Staffelmiete aber wird nach oben nur durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch begrenzt (bei Wohnungsknappheit und wenn die verlangte Miete 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt).
In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt für die Staffelmiete: Sowohl die Ausgangsmiete als auch die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, d.h. die jeweiligen Staffeln dürfen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Weil der Vermieter aber nicht wissen kann, wie stark die Mieten künftig steigen werden, kann er recht große jährliche Staffelschritte ansetzen. Ziehen die ortsüblichen Mieten künftig kaum oder gar nicht an, könnte es sein, dass die vereinbarte Staffelmiete irgendwann die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent überschreitet. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist das laut Gesetz unzulässig. In solchen Fällen ist aber nicht die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.
Rechenbeispiel:
Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt bei 500 Euro. Sie wird für 550 Euro vermietet (500 Euro plus 10 Prozent). Im Staffelmietvertrag wird vereinbart, dass die Miete nach einem Jahr um 20 Euro steigen soll, also von 550 auf 570 Euro. Tatsächlich steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um zwei Prozent: Von 500 auf 510 Euro. Die Folge: obwohl vertraglich vereinbart, steigt die Staffelmiete nicht auf 570 Euro, denn damit läge sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings kann der Vermieter den Teil der Staffelmieterhöhung geltend machen, der die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 510 Euro plus 10 Prozent = 561 Euro.
Im allgemeinen Sprachgebrauch ist es üblich, vom Bestellerprinzip zu reden, wenn es um eine Vermietung als auch um einen Immobilienverkauf geht. Dabei handelt es sich mittlerweile nicht mehr um dasselbe und die Gesetzgebung sieht für beide Fälle anders aus. Seit 2021 wird deshalb unterschieden:
Bestellerprinzip: Das „alte“ Bestellerprinzip, bei dem die Partei zahlt, die den Makler auch beauftragt hat, gilt nur noch für die Vermietung von Immobilien.
Provisionsteilung: Die Provisionsteilung gilt seit 2021 bundesweit, sodass sich Verkäufer und Käufer das Maklerhonorar zu jeweils 50 Prozent teilen.
Miete
Mit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) seit 1. Juni 2015 gilt bei der Bezahlung der Maklerprovision das so genannte Bestellerprinzip, d. h. bei der Mietwohnungsvermittlung wird die Maklerhonorierung in fast allen Fällen vom Mieter auf den Vermieter übertragen. Ziel ist es, dass derjenige, der den Vermittler bestellt und beauftragt, also in der Regel der Vermieter, diesen auch bezahlt.
Die maximale Höhe der Maklerprovision bleibt dabei unberührt. Sie darf zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 Prozent) nicht übersteigen. Weiterhin gültig bleibt auch die Praxis, dass die Provision erst bei erfolgreicher Tätigkeit, also nach Unterzeichnung des Mietvertrags, verdient ist.
Diese Courtageübernahme gilt allerdings nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen, nicht bei der Vermarktung von Kaufobjekten oder bei Vermietung von Gewerbeflächen.
Es gibt aber auch den Fall, dass ein Mieter einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt. Findet der Makler für ihn eine neue Wohnung, die vorher noch nicht im Internet oder in Zeitungen angeboten wurde, und unterzeichnet der Interessent daraufhin einen Mietvertrag, muss er auch den Makler bezahlen. Vorausgesetzt Suchender und Makler haben vorab einen Suchauftrag geschlossen, in dem sich der Interessent verpflichtet, seinen Dienstleister bei Erfolg zu bezahlen.
Allerdings gibt es zwei praktische Probleme, die es dem Makler fast unmöglich machen, für Mietinteressenten auf Wohnungssuche zu gehen: Zum einen ist es für den Makler schwierig, vakante Mietwohnungen zu finden, die noch nicht auf dem Markt angeboten werden. Zum anderen passt dem Suchenden erfahrungsgemäß nicht jede offerierte Wohnung auf Anhieb (im Schnitt besichtigt jeder acht Wohnungen, bevor die Richtige dabei ist). Schlägt der Mieter eine vom Makler gefundene Wohnung jedoch aus, darf der Vermittler/Makler diese nicht weiterhin als eine für den Mieter provisionspflichtige Immobilie anbieten, denn er hat sie ja bereits am Markt offeriert!
Kauf
Das neue Bestellerprinzip, besser bezeichnet als Provisionsteilung, gilt sowohl bei einer einseitigen Tätigkeit des Maklers für eine Partei, dabei muss der Besteller mindestens 50 Prozent der Provision zahlen. Er kann nicht mehr als 50 auf die andere Partei abwälzen. Das Prinzip greift aber auch bei einer Doppeltätigkeit des Maklers, wenn dieser für Käufer und Verkäufer arbeitet und die Courtage zu gleichen Teilen von beiden Parteien verlangt.
Die Provisionsteilung gilt außerdem nur für Verträge beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn sie an Privatpersonen verkauft werden und nicht bei gewerblichen Verkäufen. Wichtig ist es, den Vertrag immer in schriftlicher Form festzuhalten, mündliche Vereinbarungen sind irrelevant.
Drei Varianten der Provisionsteilung
Doppeltätigkeit des Maklers: In diesem Fall schließt der Makler einen Maklervertrag mit dem Immobilieneigentümer und vereinbart mit diesem eine Provision über eine Höhe von 3,57 Prozent. Gleichzeitig bewirbt der Makler die Immobilie mit einer Außenprovision von ebenfalls 3,57 Prozent. Findet sich ein Interessent, der das Haus kaufen möchte, vereinbart dieser die Provision von 3,57 Prozent mit dem Makler. So ist der Makler schlussendlich für beide Parteien tätig (Doppeltätigkeit). Gezahlt wird die Provision von beiden Seiten nach Abschluss des Kaufvertrages.
Einseitige Interessenvertretung des Verkäufers mit anteiliger Abwälzung: Der Makler schließt einen Maklervertrag mit dem Verkäufer und vereinbart mit diesem die Provision. Gleichzeitig wird vereinbart, dass die Hälfte auf den Käufer abgewälzt wird. Die Provisionsteilung führt also dazu, dass Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen. Der Käufer muss aber erst dann zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil bereits bezahlt hat.
Einseitige Interessenvertretung ohne Abwälzung: Hier gibt es die Möglichkeit, dass der Verkäufer den Makler beauftragt und mit diesem die Provision vereinbart, ohne dass ein Teil auf den Erwerber abgewälzt wird. Dasselbe gilt auch für eine Interessenvertretung eines Käufers, ohne dass ein Teil auf den Verkäufer abgewälzt wird.
